En la actualidad, el negocio inmobiliario genera perdida a los dueños, la nueva legislación de la “Ley de alquileres”, establece entre otras cosas un solo aumento anual. Por lo tanto, para no perder los ingresos de la inflación del primer año, las inmobiliarias establecieron valores altos a cada departamento para poder hacer frente a la suba de los índices de precios al consumidor del INDEC.
Sumando a esto, el principal inconveniente es que las cotizaciones de los inmuebles están en dólares y es sumamente dificultoso acceder a la compra de uno de estos. Ahora bien, la gran duda radica en cuál es el mejor método de inversión.
Para tener en cuenta esto, primero hay que pensar en la actual regulación sobre los inmuebles, la famosa “Ley de Alquileres”.
Según lo publicado por Chequeado, la legislación se puede resumir en 4 punto, que son los siguientes:
- Antes de la sanción de esta norma, el plazo mínimo para el contrato de alquiler de una vivienda particular entre un propietario y un inquilino era de 2 años y ahora es de 3.
- Además, a partir de la vigencia de esta ley, los contratos deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).
- La ley vigente, a su vez, dice que “solo pueden realizarse ajustes anuales”, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales y semestrales, como antes.
- Antes de la vigencia de esta norma, por otra parte, no estaba establecida la manera de actualizar el monto del alquiler. Ahora rige “un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”, que es un índice salarial. Desde el 1 de julio de 2020, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL).
Esta legislación causa un impedimento incluso para los inversores, ya que, hasta no hace tanto tiempo atrás, capitalizar la inversión en una vivienda o un departamento era un bien que permitiría brindarte dividendos. Pero con la actual inflación y con ajustes de año a año, la compra de un departamento no es rentable hasta lograr estabilidad económica e incluso una legislación que sea beneficiosa tanto para los propietarios como para los inquilinos.
Una vez descrita de manera resumida la legislación, hay que tener en cuenta los valores de un inmueble. Para ello, vamos a recurrir a sitios exclusivos destinados a la venta de propiedades.
Según el informe de ZonaProp, presentado por Ambito, los barrios que mayor valor tienen para alquilar son: Puerto madero con $180.448 mensuales, en segundo lugar, están Palermo y Nuñez con 111.656 y 106.790 cada 30 días.
Teniendo en cuenta los réditos recibidos en promedio de los alquileres, nos basaremos en Zonaprop para ver a partir de qué valor empiezan los departamentos al mes de febrero del 2023.
Estos inician desde los 110 mil dólares aproximadamente, que a la cotización del dólar blue del día de dólarhoy -$377- equivaldría a unos $41.470.000. Esta cotización equivale al departamento más económico publicado recientemente en la página en la zona de Puerto Madero.
Al relacionar, la inversión con el ingreso promedio el mismo equivaldría a un 0,43% mensual.
Incluso, una opción más viable de inversión, en este caso sería depositarlo en un plazo fijo a 30 días, que con una cotización del 75% anual, permite obtener una renta mensual del 6,2% mensual. Esto sería un aproximado de $2.571.140 mensuales.
