Los créditos hipotecarios ajustados por UVA

Los créditos hipotecarios ajustados por UVA

Entre anuncios y notas, tanto en medios gráficos como audiovisuales, intentan mostrar como con el mismo valor de un alquiler podes comprar una casa. Pero desgraciadamente no todo lo que brilla es oro.
El crédito ajustado por UVA tiene una ventaja indiscutible que es una cuota inicial mucho menor a la de los créditos tradicionales. Esta ventaja se da porque el interés que lleva es menor al de un crédito hipotecario tradicional. De esta forma también el solicitante logra obtener un mayor monto de dinero como préstamo. Esta es la parte bonita del crédito, obtener más dinero y pagar menos cuota inicialmente siempre es algo alentador. Pero también está la parte más peligrosa del crédito y es su forma de indexación.
Que tu crédito hipotecario sea indexado por UVA significa que se verá actualizado mes a mes por la inflación. Esto será así no solo en el caso de las cuotas, sino también del capital adeudado.
Mientras que en un crédito hipotecario tradicional mes a mes vas debiendo menos pesos en uno con indexación por inflación, debido a la alta tasa de inflación que sufrimos los argentinos desde hace varios años e incluso hoy seguimos sufriendo, en vez de deber menos pesos terminas debiendo más.

De esta forma el acreedor resguarda el valor de su dinero y se asegura una tasa de interés real sobre la inflación, por otra parte es el deudor quien toma ese riesgo indexando el capital adeudado.

Que puede pasar con la inflación de acá en los próximos 20/30 años es imposible de saber, pero si podemos ver que es lo que ha pasado desde el lanzamiento del crédito con UVA hasta hoy. Quien en marzo del 2016 hubiese sacado un crédito hipotecario con UVA por $ 1.000.000 a 20 años y ya habiendo pagado 12 meses habría abonado $ 108.500 en cuotas y hoy estaría debiendo aún $ 1.253.956. Luego de 1 año la deuda en vez de bajar, creció un 25%. Incluso creció en dólares porque el valor del tipo de cambio solo creció un 5% en el mismo período y hasta en porcentaje de la propiedad, dado que si había obtenido un crédito del 80% muy probablemente hoy este debiendo casi el 100% de la propiedad dado que su valor en dólares no se ha incrementado pero su deuda si. Eso es el crédito indexado por inflación. Indexación que está prohibida para otro tipo de contratos.
Por el contrario en un crédito tradicional como los que otorga en Banco Nación por el mismo monto y plazo que el anterior pero a tasa fija en los primeros 3 años y luego variable habría pagado $ 149.220 en cuotas y debería $ 990.162 de capital. En este tipo de créditos incluso cuando termine el lapso de tasa fija y entremos en variable podrá aumentar la cuota pero el capital adeudado será siempre decreciente.
Los créditos con UVA y su indexación por inflación no son malos en si mismo, el problema radica en que se quiere aplicar en uno de los países de mayor inflación en los últimos años. Desde hace 30 años hasta hoy Argentina supo tener tasas de inflación anuales que oscilaron entre -1,5% hasta más del 4.900%, es posible imaginarse la deuda de tu casa atada a semejante variación?

Alguien en su sano juicio puede asegurar que la inflación en Argentina está, no digo controlada, sino es vías de ser controlada por los próximos 30 años? Podemos pasar por alto que el año pasado el ministro de Hacienda haya comunicado que la inflación iba a ser del 25% y terminó siendo del 40%? O que este año el BCRA haya proyectado unas metas de inflación de entre el 12% y el 17% y solo en el primer trimestre ya estemos en el 6,3%?
Las propiedades están caras en relación a los ingresos que la mayoría de la población hoy tiene y Argentina carece de una moneda estable que no pierda valor todos los días, esos son los problemas de base que deberían ser solucionados en vez de buscar alquimias para otorgar créditos.

Desde el marketing de “pagar por tu casa lo mismo que un alquiler” o para juntar algunos votos más en la próxima elección puede ser una idea interesante, pero no podemos obviar los peligros que conlleva en este país indexar la deuda de tu casa por inflación por los próximos 30 años. Lo barato puede terminar saliendo muy caro.

Por Christian Buteler-Analista financiero

 

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